Residencias de mayores: Inversores y gestores apuestan por el largo plazo en sus contratos inmobiliarios

La figura del sale & lease back empieza a cobrar de nuevo relevancia en el mercado inmobiliario, como mecanismo financiero  para  paliar las dificultades de solvencia que ya está generando la situación pandémica del Covid-19.

Un fenómeno similar al que ya produjo la crisis económica de 2008, sobre todo en sectores con inmuebles en propiedad que, como el residencial de mayores, siguen precisando de los activos enajenados para el desarrollo de su negocio.

Se trata de una fórmula inmobiliaria, entre otras, muy común en negocios del sector terciario como el hotelero o el de oficinas, y que desde hace unos años viene también aplicándose en el sector residencial de mayores.

En concreto, los grupos geriátricos deciden la venta de sus inmuebles a fondos de Real Estate y/o Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi), con los que suscriben acuerdos de alquiler a largo plazo, muchos estructurados como “triple net”, en los que arrendatarios asumen todos los gastos e impuestos asociados al uso del inmueble (incluyendo obras y mantenimiento), pero una renta menor y estable, y los propietarios una rentabilidad neta asociada, similar a otros productos financieros. 

Entran en contacto el interés de los inversores de mantener rentabilidades a largo plazo, en un momento de volatilidad e incertidumbre en los mercados, y el de arrendatarios, en este caso, grupos de gestión geriátrica, de generar liquidez inmediata y conseguir rentas de alquiler sostenibles. La clave del éxito de la fórmula sale & lease back radica precisamente en la flexibilidad de los contratos que permiten alinear esos intereses mutuos de forma privada, una vez sopesados minuciosamente los riesgos inherentes a este tipo de acuerdos: impago de la renta, resolución anticipada por incumplimiento y/o garantías y régimen de obras de conservación y mantenimiento, etc.

El procedimiento se aplica no solo a operaciones sobre activos en explotación, sino también en proyectos desde cero, en los que la Socimi gestiona el proyecto de edificación para su arrendamiento a largo plazo, pactado de antemano con un especialista en el negocio de gestión. Una fórmula que no es nueva en el sector residencial de mayores y que, habitualmente, ya figura en los planes de expansión de los principales operadores geriátricos que buscan crecer, pero aligerando el impacto del ladrillo en sus cuentas financieras.

Por Ruth Vázquez